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做好街区商业，解决这两个关键问题就够了
大型购物中心边上的街区，普遍存在一个发展问题，即购物中心光环太盛而让街区失去焦点。尤其当小体量的街区遇上大体量的购物中心，力量悬殊之下似乎高下立见。
杭州街区商业陷入困顿主要在两方面：其一销售后缺乏统一运营管理，其二难以保持客流量。大悦城作为实操经验丰富的成熟商业品牌，给杭州街区商业的生存之道提供了一种全新思路。
杭州大悦城效果图
街区商业升级换代 引领发展新模式
作为50万平米的大型城市综合体，除了20万平米的大盒子商业，杭州大悦城还有5.5万平米的滨水商业街区——悦街。
为了实现悦街与购物中心的平衡发展，杭州大悦城从两方面切入，解决了两个关键性问题。
01 | 解决问题一：如何进行运营管理？ |
在我们看来，杭州大型购物中心外的街区有3个发展阶段，大悦城的悦街相当于是杭州街区的3.0版本。
· 街区1.0版本：早年在购物中心边上的街区，属于野蛮生长。开发商在商铺销售之后，就完全脱手，任其自身自灭，相当于一般底商的模式；
· 街区2.0版本：野蛮生长不可控性多，无法保证最终的开业率。2.0版本的街区，开发商介入招商，在商户与买家之间牵线，保证街区开业时的满铺率和租金的统一，避免开业时商户之间的踩踏现象；
· 街区3.0版本：销售时明确规定统一运营管理，外聘第三方管理公司，商业街区有整体的包装和运营。悦街就是如此，尽管对外销售，但全部是统一运营管理。
目前，杭州大悦城购物中心的出租率保持在90%以上，盈余的商户，会牵引到悦街。这样的操作，有助于发挥品牌效应，也延续大悦城年轻、时尚、潮流、品位的核心定位，从而打造全时段、开放式的商业街区。
02 | 解决问题二：如何进行客流导入？ |
在悦街的核心位置，大悦城打造了一个4D全息水秀广场。通过高科技的投影技术与时尚的节目编排，水秀广场能成功吸引人流；而且水秀广场还有固定的演出时间，占地2000平米的面积也有助于承接相关秀场活动，这些都给悦街商家的营销提供了明确的时间点。
杭州大悦城4D全息水秀广场效果图
妙的是，该4D全息水秀广场相当于购物中心与悦街的连接桥梁，有助于解决大盒子外街区易失焦的弊病，将客流的内部动线延伸至外部，将购物中心的人流传导至悦街。
而在地下，悦街和购物中心全面打通，负一层还与地铁商业相连，客流动线也能自然延伸到悦街。
除此之外，大悦城方面也将一些好的动线点位留给了悦街。比如运河水上码头，其贯通武林门码头和西溪国家湿地公园，作为上下客点，是人流集中区，而这个点位连通对应的是大悦城的悦街。
杭州大悦城滨水街区水上码头效果图
内部提升管控，外部延伸动线，尽管购物中心和滨水街区体量悬殊，但大悦城方面提前谋划布局，实现购物中心与街区的平衡发展。
众所周知，综合体开发，因其对土地的集约利用和综合齐全的业态以及地标属性等特点，在城市化进程中的作用更具引领意义，推动作用也更多维。杭州大悦城，是一个带着商业革新、品牌扶持和文化地标建设多重属性的城市建设推动者，本文只是截取了其一个方面的特点进行阐述，详细内容请关注后续《开发，让城市更美好》书籍出版。
＊特别感谢杭州大悦城营销负责人和推广部负责人为本文提供项目讲解和图片资料。
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